¿Cómo se comportó el mercado de tierras en el primer semestre del 2020?

¿Cómo se comportó el mercado de tierras en el primer semestre del 2020?

En los primeros seis meses del año hubo un 14% menos de operaciones de compraventa de campos.

EMILIANO COTELO (EC): El precio promedio de la tierra se ubicó en US$ 3.500 por hectárea en el primer semestre de 2020, un valor menor al del mismo semestre de 2019 pero 10% superior al registrado en el segundo semestre del año pasado. Mientras tanto, la cantidad de compraventas cayó 14% respecto al mismo período de un año atrás. 

Estos datos fueron publicados por la Dirección de Estadísticas Agropecuarias del Ministerio de Ganadería, Agricultura y Pesca  la semana pasada, en el informe “Precio de la tierra”, que reúne toda la información disponible sobre  el mercado de tierras agropecuarias en el país. Para analizar estas cifras estamos con la economista Florencia Carriquiry, de Exante.

ROMINA ANDRIOLI (RA): Florencia, antes de entrar en el análisis de lo que está pasando con los valores de la tierra en el país, quizás valga la pena comenzar recordando a los oyentes de donde surgen estos datos que publica el Ministerio.  

FLORENCIA CARRIQUIRY (FC): Sí. Como hemos explicado en otras oportunidades, la información oficial de la Dirección de Estadísticas Agropecuarias es elaborada a partir de los datos de la Dirección General de Registros, que incorpora todas las compraventas registradas de 10 o más hectáreas. Con lo cual, se trata de la información disponible más completa sobre el mercado de tierras. Muchas veces en prensa se comentan percepciones del mercado de operadores del sector o valores puntuales de algunas transacciones, pero que no son representativas del mercado en su totalidad. Por eso a la hora de analizar la evolución del mercado de tierras en Uruguay, esta es la información que habitualmente se usa, aunque como siempre, al hablar de valores promedio, estamos combinando información de distintos tipos de transacciones, tanto en dimensiones como en características y potencial productivo de esas tierras comercializadas. De allí que es importante mirar los valores promedio para capturar tendencias, pero también analizar que está pasando a nivel de valores por zona o por uso productivo para entender mejor lo que está pasando al interior del mercado. 

RA: Está claro. Yendo a las cifras de este primer semestre de 2020, entonces, ¿cuáles fueron los principales destaques en relación con el comportamiento que tuvo el mercado de tierras en la primera mitad del año?

FC: El precio promedio de la tierra en enero-junio se ubicó en unos US$ 3.500 por hectárea. Eso estrictamente supuso una baja de 7% respecto al primer semestre de 2019, pero hay que tener presente que el valor medio del comienzo de 2019 estuvo muy afectado por una mayor comercialización de campos agrícolas de alta productividad y por una transacción grande de campos de producción de citrus, que supusieron un valor medio alto en ese semestre. En ese sentido, si comparamos con el segundo semestre de 2019, estos US$ 3.500 por hectárea implican de hecho un incremento del precio medio de más de 10%. 

Ahora, el otro elemento importante es que fue un semestre con menos actividad. Se realizaron 14% menos operaciones que en enero-junio de 2019 y se vendió un 9% menos de hectáreas que en aquel semestre. 

RA: ¿Y la situación sanitaria impactó de alguna manera en el mercado? ¿Las cifras permiten sacar alguna conclusión en ese sentido?  

FC: Es un buen punto Romina. Es importante tener presente que las inversiones en tierras son pensadas a plazos largos y un shock como este, que en lo sustancial es muy transitorio, no tiene por qué generar impactos muy importantes en el mercado. Ahora, dicho eso, es innegable que estamos hablando de una crisis global de grandes proporciones, que generó una mayor incertidumbre. Y, de hecho, si se analiza la evolución por trimestre, se advierte que en el primer trimestre (previo al coronavirus) el precio medio se ubicó en unos US$ 3.700 por hectárea, mientras que en el segundo trimestre se cerraron más transacciones que en el primero, pero con un precio medio bastante menor, de poco más de
US$ 3.300 por hectárea. Difícil saber cuánto jugó el coronavirus en esa caída de precios del segundo trimestre, pero es claro que la hubo.

RA: Antes comentabas que más allá de lo que muestran los valores promedio, al interior del mercado hay precios y dinámicas muy diferentes, en función del tipo de tierra y del tipo de negocios de que se trate, ¿qué mostraron las cifras de este primer semestre en ese sentido?  

FC: Claramente hay muchas variables que juegan en la formación de precios de la tierra, la ubicación, el potencial productivo, las características del predio o la escala (el tamaño) son todos elementos que inciden. 

El informe del Ministerio presenta varios datos que permiten analizar las diferencias en función de este tipo de atributos. Por ejemplo, a nivel de escala, es claro que la gran mayoría de las transacciones que se cerraron fueron de campos pequeños. De hecho, en este primer semestre del año, más del 70% de las transacciones fueron de campos de entre 10 y 100 hectáreas, pero en su conjunto representaron sólo el l6% de la superficie comercializada. Mientras que, en el otro extremo, más de 40% del área comercializada correspondió a unas 11 transacciones grandes, de campos de más de 1.000 hectáreas cada uno, en donde el valor medio fue de hecho mayor al promedio, se ubicó arriba de los US$ 4.100 por hectárea. 

En ese sentido, el propio informe destaca que, si se analizan las transacciones de más de 1.000 hectáreas por su destino, el 56% habrían sido campos forestales, un 19% correspondió a tierras ganaderas y el resto a tierras agrícolas ganaderas o agrícolas puras. 

RA: ¿Y qué reflejan las cifras por región? ¿En dónde estuvieron los mejores valores?  

FC: A nivel de departamentos, los valores más altos se registraron en San José, Soriano y Colonia, con precios promedio de entre US$ 5.300 y US$ 5.900 por hectárea. En estos lugares es donde están las tierras de mayor productividad en general y la distancia a puertos de salida es menor también y por eso suele suceder que allí se marquen los mayores valores del país. En el otro extremo y como también es habitual Artigas fue el departamento en el que se registró un menor precio medio, apenas superior a los US$ 1.800 por hectárea en este primer semestre. 

Y un último comentario interesante es que, si se analiza la cantidad de hectáreas comercializadas, en lo que va de este año Tacuarembó fue el departamento en el que se comercializó una mayor superficie. Eso probablemente este asociado a la llegada de una nueva planta de celulosa en la zona, que seguramente haya propiciado más negocios a nivel de tierras forestales.

RA: Otro de los elementos que ha generado cierta expectativa en el sector es la eventual llegada de inversores argentinos, ante las crecientes dificultades en el país vecino ¿esta expectativa se está transformando en realidad? ¿los argentinos están comprando más tierra en Uruguay? 

 FC: Este informe del Ministerio no brinda información sobre la nacionalidad de los compradores, pero hace algunas semanas atrás, el diario El País publicó una extensa nota con entrevistas a varios operadores del mercado que confirmaron sí que efectivamente se están viendo más consultas por parte de compradores argentinos pero que por el momento no se están concretando muchos negocios (las transacciones que se han cerrado son con compradores uruguayos esencialmente). 

Ahora, de todos modos, los operadores tienden a coincidir en que las restricciones al ingreso al país en medio de la pandemia son hoy un obstáculo importante en ese sentido y que una vez que los movimientos entre países se normalicen la demanda de argentinos puede empezar a concretarse en más transacciones. Con lo cual, por el momento esa expectativa sigue estando bien presente en el mercado y de alguna manera operando como soporte para los valores. Sin embargo, a nuestro juicio, no deberíamos esperar nada parecido a lo que vimos al inicio de lo años 2000, cuando hubo una avalancha de inversiones argentinas en el agro uruguayo, los precios de la tierra en Uruguay en aquel momento eran sustancialmente menores, Uruguay estaba además muy barato en dólares y las oportunidades eran muchas. Hoy la situación si bien viene mejorando en materia de rentabilidad agropecuaria es bien distinta a la de aquel entonces y los valores de la tierra en Uruguay han tenido un aumento extraordinario en las últimas décadas. 

 

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Foto: Pablo Vignali / adhocFotos

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